안녕하세요, 공인중개사 LSH입니다. 요즘 부동산에서 열심히 일하고 있습니다. 그래서 고객분들이 자주 여쭤보는거를 추려서 앞으로 글을 남겨보도록 하겠습니다. 간단하지만 도움이 많이 될만한 정보 많이 챙겨오겠습니다. 오늘은 상가임대차보호법에서 주요 내용을 간략하게 알아보도록 하겠습니다.
상가임대차 보호법
상가 임대차보호법은 임차인의 권리를 보존해주기 위해 만든 법입니다. 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.
대항력
대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능을 대항력이라고 합니다. 쉽게 설명하면 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘을 뜻합니다. 그렇다면 대항력은 어떻게 얻을 수 있을까요? 보통은 등기를 해야하지만 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.
대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다. 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다
임대차 존속기간 보장 및 증액 제한
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 즉 10년까지는 보장 받는 다는 말 입니다.
또한 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다.
우선변제권 및 최우선변제권
임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권입니다.
최우선변제권이란 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 뜻합니다.(즉 선순위 권리자들보다 더 앞서서 돈을 받을 수 있다는 의미입니다). 다만 상가임대차법에서 정한 소액보증금만 가능합니다.
소액보증금 기준(계산 방법 : 월세 x 100 + 보증금 = 임차보증금)
서울특별시 : 6천500만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하
그 밖의 지역 : 3천만원 이하
오늘은 상다임대차보호법에서 대항력/우선변제권/최우선변제권/증액 제한에 대해서 간단하게 알아봤습니다. 다음에 더 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다
'부동산 이야기' 카테고리의 다른 글
| 묵시 갱신(계약갱신권) 후 임대차 계약해지시 중개보수는 누가 부담하나요? (0) | 2023.03.23 |
|---|---|
| 손피의 개념에 대해 알려드리겠습니다 (손피/손피계산법) (0) | 2023.03.09 |
댓글