손피의 개념에 대해 알려드리겠습니다 (손피/손피계산법)

손피란 무엇일까

안녕하세요, 부동산 공부를 하다가 '손피'라는 말이 있어서 생소해서 이게 뭐지?했습니다. 손피? 손해보는건가? 라는 생각에 넘어갔는데 자세히 찾아보니 그게 아니였더라구요 ! 부동산 방문하시면 자세히 말씀해주시겠지만 한번 알아보고 가는것도 좋은 방법이라 생각합니다.

 

원하는 아파트에 입주하고 싶지만 분양을 받지못하면 분양권을 사야합니다.

이때 원하는 매물을 찾았는데 손피ㅁㅁ원 이라고 합니다. 처음 접했을때 이게 무슨말이지? 했는데 쉽게 설명해드리겠습니다

분양권 손피란 매도자가 실제 "손에 쥐게 되는 프리미엄(Premium)"을 뜻합니다. 순수익이라고 해도 괜찮겠네요. 예를들어 손피가 3천이라고 했을 경우 세금이나 기타 비용을 제하고 매도자가 실제로 가져가는 금액이 3천만원이다 라는 뜻입니다.

 

그냥 프리미엄이라고 하면되는데 손피라는 개념은 왜 생긴걸까?

이러한 개념은 왜 생겼을까요, 가장 큰 이유는 양도소득세 때문입니다. 양도세는 매도자(파는사람)이 부담해야하는 세금입니다. 분양권에 대한 양도소득세는 1년 미만 경우 77%, 2년 이상일 경우 66%가 세금으로 나가기 때문입니다. 그렇기 때문에 분양가에 1억을 얹어서 물건을 매도 하도 1년 미만인 경우 7천7백만원을 세금으로 납부해야 하고 막상 매도자는 2천3백만원의 이익밖에 얻지 못합니다. 손피가 1억이라고 하면 매도인이 내야하는 세금을 제하고 얻는 프리미엄이 1억이라는 말이니 곧 세금은 매수인이 부담하고 결국 프리미엄은 1억 보다 훨씬 큰 금액이 될 것입니다

 

그렇다면 손피는 불법일까?

손피는 불법이 아닌 합법입니다. 다운계약서와 비슷하다고 생각하실 수 있는데, 다운계약서는 세금을 덜 내는 구조이지만 여기서는 세금을 부담하는 주체만 달라질 뿐 나라입장에서는 걷는 세금은 똑같습니다. 양자간 합의가 됐고 나라에서 세금은 똑같이 부담하니 불법이라고 할 이유가 없습니다. 다만 계약 시 매매계약서에 양도소득세 매수자 부담이라는 명시만 해주시면 됩니다. 홈텍스에서 양도세 신고 시 <매수자부담 양도소득세>라는 선택 항목까지 있습니다.

 

손피 계산법

마지막으로 손피 계산법에 대해 알아보겠습니다. 예를 들면 분양가 3억에 프리미엄1억이 붙으면 매도가격은 4억입니다

양도소득세 세율을 1년 미만 매도로 77%(지방소득세포함)이며 이를 계산하면

 

[1억 - 100만원(중개수수료) - 250만원(인적공제)] x 77% = 7431만원입니다

 

여기서 나온 7431만원을 매수자가 부담하는 조건으로 계야글 체결하는데, 매도자는 7431만원 만큼의 이득이 생겼습니다

그래서 이 금액에 대해서 양도세를 한번 더 부과합니다. 그렇기 때문에 7431 x 77% = 5929만원 으로 계산하여 이 금액까지 매수자가 부담합니다. 정리하자면

 

처음 P1억에 부과된 1차 양도세 7431만원과 2차 양도세인 5929만원을 모두 합하면 1억 3152만원이 나옵니다

손피 1억이라면 이 금액을 모두 매수자가 부담해야 합니다. 즉 5억 3152만원을 매수자가 부담하게 되는 것 입니다

 

간단하게 표로 정리하였습니다.

 

손피	100,000,000원
양도세율	77%
1차 양도세	74,310,000원
2차 양도세	59,290,000원
매수자 부담	131,520,000원

오늘은 손피의 개념에 대해 알아봤습니다. 손피계산은 정확하게 모르셔도 되지만 손피의 개념정도는 알고 넘어가시면 나중에 도움이 될 것입니다. 손피 거래 혹은 세금에 관련해서는 계약 전에 세무사와 상담 진행 후 거래하시는 것을 추천드립니다. 글 읽어주셔서 감사합니다